长三角房地产发展论坛：取消毛坯房是大势所趋

长三角房地产发展论坛：取消毛坯房是大势所趋

　　日前，由常州市政府、华光地产主办，扬子晚报承办的中国长三角房地产发展论坛·2006春季论坛在常州举行，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放、中房协副会长顾云昌等国内业界知名专家学者就当前房地产业的一系列热点问题进行了分析。
　　政府卖地不是越贵越好
　　常州市副市长孙国建指出，常州房地产市场发展较为理性，原因之一就是有着有序、合理的土地出让政策。首先是合理定价，土地的底价要接近市场价格，但必须低于市场价格，政府卖地不是钱越多越好。孙副市长表示，有几次土地拍卖，最终成交价比底价翻了一倍，虽然政府收益高了，但他却高兴不起来，因为他希望开发商能够做到理性。在制定土地出让计划时，常州市是“图上作业”，分析当前哪些区域有多少楼盘在售，有多少正在开发，然后从房产供应看土地供应，考虑区域的合理分布，开发太热的地方就少供地，反之则多供地。另外要前瞻性供地，常州市的土地收储与出让计划以前是一年一编，现在是一编三年，不仅抓好当年的出让计划，同时对后两年的远期市场进行统筹安排与预测。收储与出让量维持在2：1的比例，保证适度的土地储备量，便于滚动推出。
　　住房保障体系存在误区
　　南京大学不动产研究中心主任高波教授指出，我国住房保障体系存在误区。他认为，中低收入者的住房不应当通过经济适用房来解决，而应当是中等收入者的住房通过市场途径来获得，而低收入者的住房则由政府通过廉租房的形式来解决，政府不应当鼓励低收入者去购买经济适用房。
　　上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫教授觉得可以借鉴日本的做法，实行高端消费高纳税、中端的适度纳税、低端实行社会保障的方式。他表示，日本房地产税收较大一部分来自于高端消费，对占有土地面积大的消费者，征收较高的资源占有税，然后用这笔税收来为贫困阶层提供住房保障。对于中端消费，政府可以通过按揭贴息的手段对这部分购房者进行帮助。
　　大批房企将退出市场
　　面对竞争局面，国内房地产市场将并购退出一两万家，巴曙松表示这还是保守数字。当前的房地产企业大多数是1999年楼市进入上升期后投身业内的，其中有8000－9000家如今本身就已经没有项目。另外根据银行的房贷政策，只有30％多的房地产企业符合贷款条件，70％的企业如果不能开拓融资渠道，进行金融创新，就只有被淘汰的下场。宏观调控后，“外行”企业大规模进入楼市，并取得了不错的业绩，如雅戈尔，2004年的房地产利润已达到国内知名地产企业的水平。调控是“体检”，一部分实力不足的房企退市，就会有更多资本实力雄厚的“外行”入市，这体现了“现金为王”的规律。
　　取消毛坯房是大势所趋
　　建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放认为，要降低住宅能耗，中国住宅产业必须跨越三大门槛：第一，住宅应当全部达到节能标准；第二，逐步取消毛坯房，全部住宅必须实现精装修出售。他打了个比喻，毛坯房就像城市居民的自留地，但是种地的人都是外行，不知道在地里种什么，怎样才能花最少的代价把地种好。如果不能取消毛坯房，那么绿色住宅的目标将无法实现；第三，住宅建造必须达到构件化和装配式施工。欧洲国家有不少钢结构建筑，安装方便，抗震性能好，今后还可以回收，减少能源的浪费。而中国住宅到目前为止还不能实现工业化生产，因此质量不稳定。现在万科已经在做这方面的尝试，开发商都应当朝这个方向去努力。
　　房企要胸怀天下人的需求
　　中房协副会长顾云昌表示，电视剧《乔家大院》里的乔致庸对手下说的两句话很值得开发商学习。一句是“希望各位要胸怀天下人”，房企要胸怀天下人的需求，了解市场和消费者的需要；第二句是“你们要为乔家争得声誉”，房企也必须讲诚信，“做企业”比赚钱更重要。对消费者，顾云昌则鼓励要学会“挑剔”，以前有人统计，长三角人买楼看36次，北京人看6次，东北人看1次，长三角人的挑剔使得这一区域的地产做得更为精细。所以买房人挑剔不仅是维护自身权益的保证，也可以促使市场和谐发展。本报记者王烨陆艳