城市房地产法律体系的支柱——《城市房地产管理法》

   在上世纪80年末90年代初我国对城市房地产市场的改革中，暴露出了我国城市房地产市场投资计划管理失控、市场体系残缺不全、金融市场缺乏调控、抗风险能力低等问题。为了进行应对，《城市房地产管理法》于1994年7月出台，并于次年5月实施。

　　这部法律共七章七十二条，对房地产开发用地的土地使用权的出让和划拨、房地产开发和交易、房地产权属登记管理等作出了规定，改变了房地产行业无法可依的局面，土地、开发、物业、评估、交易等各个子行业都有了可以遵循的法律规范，形成一个较为完善的房地产法律体系。而且，随着《物权法》的出台，《城市房地产管理法》也随之增加了有关拆迁的规定，在不断完善法律体系的同时，寻求着公共利益与私人利益的平衡点。

　　《城市房地产管理法》的立法宗旨

　　在《城市房地产管理法》出台之前，我国管理混乱的城市房地产市场，给这部法律的立法宗旨提出了明确需求，即加强对房地产市场的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法利益，促进房地产业的健康发展。

　　在西方国家，房地产业与钢铁和汽车制造业并称国民经济三大支柱产业，房地产市场的发展不仅为城市经济发展提供了基本物质基础和前提，改善了城市居民生活条件，而且为国家提供了一项重要财富来源，这在客观上必然要求用法律加以规范、引导、推动和保障。因此，“加强管理”被放在了对房地产市场管理的首位。

　　虽然在此前的房地产市场调空中，国家也出台了大量的相关文件，但均没有上升到法律的高度。较之行政管理文件，法律手段更具有严肃性、稳定性和权威性，并且为衍生出的行政管理提供相关法律依据。因此，维护房地产市场秩序便成为了该法立法宗旨之二。

　　在一个有序的经济体系中，各方的合法利益均应受到法律的保护。在该法中，确认了房地产权利人的合法利益，便是将这些利益纳入到国家法律保护范围之下。在《城市房地产管理法》中，第一次明确规定了土地有偿出让是土地使用权取得的主要方式，并明确规定土地使用权人可以转让土地使用权；规定了商品房销售活动的一些基本准则；规定房产、地产分开管理；明确提出要扶持和发展居民住宅建设。为保护房地产权利人合法权益，明确规定房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　当上述立法宗旨均得到体现以后，我国的房地产行业便可在国家宏观调控的管理下得到持续、快速、稳定、有序的发展。可以说，《城市房地产管理法》的出台，填补了我国房地产法律的空白，标志着我国房地产业发展进入了法制管理的新时期，为房地产市场运转提供了基本法律原则和制度。

　　《城市房地产管理法》的基本原则

　　《城市房地产管理法》的基本原则，是指该法的主要宗旨和基本组则，也可以看作是制定和实施该法的出发点。该法的基本原则包括：节约用地、保护耕地原则；国有土地有偿、有限期使用原则；扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则；保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则；依法纳税原则。

　　此外，经济、社会和环境效益相统一也通常被作为《城市房地产管理法》的立法原则之一。该原则中，房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入产出的比例，为投资者带来可观的经济效益。社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以及产生的积极效果。环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。环境效益不仅包括自然环境，还包括社会环境。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。

　　《城市房地产管理法》面临变革

　　虽然《城市房地产管理法》自出台以来，对我国房地产市场的规范发展起到了重要作用，但随着时间的推移，以及我国立法逐渐加强对个人权益的保护，《城市房地产管理法》已经无法适应社会的需求，特别是《物权法》实施以后，这种差距越发明显。比如对拆迁活动中“公共利益”没有进行明确界定，“土地使用权”与“建设用地使用权”界定不清，“住宅用地自动续期”被加上诸多手续前提，“属权登记”制度存在漏洞等。

　　对于土地征收与拆迁补偿中存在的问题，为了保障被征收人的合法权益和城市建设的顺利进行，根据《物权法》的有关规定，国务院法制办会同建设部拟定了《城市房地产管理法（修正案草案）》，建议依据立法法的规定，通过修改《城市房地产管理法》，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。此外，为解决《城市房地产管理法》与其他相关法律之间存在冲突以及规范不明等问题，住房城乡建设部还根据中央批准的全国人大2008年~2012年立法计划及立法程序，已经启动了《城市房地产管理法》的修订工作，并在网络上开设征集意见专栏。本报记者  彭林