镇江：市房管局局长经颜明谈物业管理新规

    我市日前出台了《关于进一步加强市区物业管理工作的意见》,在社会各界引起广泛关注。市房管局局长经颜明认为,这是为探讨解决市区近年来物业管理中出现的热点、难点问题而提出的。市委许书记、市政府刘市长对此曾亲自批示，要求迅速出台一个物业管理方面的规范性文件，以适应我市城市建设和人居环境发展的需要。应该说这是对我市物业管理法规体系的一次完善。这个《意见》最鲜明的特点就是：“关注民生、推动跨越”。物业管理作为各级政府的重要职能，是建设现代化城市的重要保障，也是贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会，推进和谐社会建设的重要手段。

　　经局长表示,近年来，在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协的关心支持下，在全社会的广泛参与下，我市的物业管理工作有了较快发展，对提升城市形象、改善小区面貌、优化人居环境、推进城市长效管理都起到了十分重要的作用。据不完全统计，目前我市市区已实施各类物业管理项目面积近2000万平方米，其中住宅面积近1500万平方米，住宅小区200余个，物业管理覆盖率达80%。然而，随着我市经济社会和城乡建设的快速发展以及人民群众对于居住环境要求的不断提高，物业管理工作中也逐渐暴露出一些不相适应的矛盾和问题，比如：物业管理行政体制滞后，老小区、零散小区管理难，物业企业服务水平不高，物业服务费收缴率低，业主委员会自治能力弱等。对于这些矛盾和问题，亟须通过出台新的文件规定加以调整和规范。很显然,新近出台的《意见》与我市过去的文件相比，更具有针对性和可操作性，具体体现在以下几个方面：

　　首先,按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确了市、区两级物业管理职责分工，重点是强化了区政府属地负责、街道办事处具体组织、社区居委会落实的“块上”物业管理监管体制，使政府的物业管理职能能够有效地落实到位。

　　其次是对不同类型小区的管理形式进行了明确，尤其是对暂不具备条件聘请物业公司实行市场化运作的整治后老小区、失管小区和零散居民楼，《意见》明确了由所在街道负责建立小区物业服务组织。落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性有偿服务，以切实解决小区无人管的问题。

　　三是对住宅小区实施长效管理创造了条件，特别是对物业管理用房的配建进行了规定，明确了新建住宅项目应当严格按照《镇江市物业管理实施细则》规定，配建物业管理用房；新建低价位拆迁安置房、保障性商品房小区在按规定标准配置配套用房的基础上，再按不低于总建筑面积0.5%的比例建设物业经营性用房，经营收入用于小区管理服务，有效保证了小区的长效管理。

　　四是就如何加强对住宅小区中违规违章行为的行政执法作了规定，明确了由区政府依据城管相对集中行政处罚权工作“重心下移”实施方案，牵头组织对住宅小区中违章搭建、破墙开店、占道经营、毁绿占绿、饲养家禽家畜、污染环境、乱贴乱画等违规违章行为的行政执法，有效避免各职能部门间的推诿扯皮。

　　五是就化解物业服务收费矛盾提出了几条具体意见，特别是规定建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，是破解物业服务收费难问题的一个有益尝试，有利于健全各级齐抓共管的机制，形成全社会广泛关注的氛围。

　　六是明确了物业主管部门和街办应加强对业主自治组织建设的指导监督，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好业主委员会程序关和人选关。特别是规定了符合条件的社区居委会成员可以通过选举加入所属小区的业主委员会，从而可以使社区居委会和业主委员会联系得更紧密，社区居委会能够更好地对业主委员会日常工作进行指导监督。