【 信息发布时间:2010-08-10  阅读次数:】 【我要打印】 【关闭】
房地产业已经成为我国拉动经济增长的支柱产业,尤其在2008年我国遭受国际金融危机影响后,中央出台的“扩内需、保增长、调结构”的十大措施中,将加快建设保障性安居工程列为十大措施之首。房地产业快速发展除了对拉动GDP外,对改善中国城镇居民的居住问题并没有起到实质性贡献,反而进一步加大了城镇居民的住房成本。
新增商品房=空置房
近几年来,房地产市场得到了飞速发展。房地产市场交易活跃,供销两旺,房价也水涨船高,一路攀升,房地产投资占我国固定资产投资的比重逐步提高。但是,商品房的价格却同时以更快的速度增长,北京、上海等一线城市的房价甚至超过了国际商品房的价格,房价的高企已经远远超出了刚性需求人群的消费水平。活跃的商品房交易更多的吸收了大量的投资资金,刚性需求的增长却很有限。因此,商品房更多的发挥了其投资属性,成为保值增值的投资品,这也导致了新增的商品房更多的变成了空置房。
如何能够解决刚性需求人群的居住问题,降低空置率?首先,政府需要加大保障性住房的建设和管理。商品房成本的主要构成为土地取得成本,土地出让收入也成为地方政府收入的主要来源,所谓取之于民,用之于民,政府应当将增加的土地出让收入用于增加保障性住房建设;此外,加强对保障性住房的管理,严格保障性住房的审批程序,做到公正、公开、公平、透明,并且要严格限制保障性住房的买卖,坚决抑制投机行为的发生。其次,应当改变现有商品房建设的制度,对于符合政府规划、环保、质量等条件的,准许私人建房,从而避免因为垄断带来的商品房价格的高企。最后,应当加强商品房租赁市场的管理,避免因租赁市场的不规范,引发更多的商品房需求,从而进一步拉升商品房价格。
发展商品房市场=继续扩大泡沫
要挤压商品房市场的泡沫问题,首先要分析泡沫形成的原因,其中,最主要的一个原因就是投资资金的进入。国际金融危机爆发后,企业面临的金融投资环境进一步恶化,实体经济受到极大的打击,实体经济的资金为了保持资金的收益性进入商品房市场;储蓄资金为了降低通货膨胀带来的现金贬值影响也进入商品房市场;国家实施宽松的货币政策后,大量的信贷资金也进入了商品房市场。三股投资资金的进入,使得商品房市场的泡沫逐渐扩大。因此,如果不能疏通投资资金的流出,发展商品房市场将会进一步扩大商品房市场泡沫。
如何保持商品房市场的健康发展,挤压存在的商品房市场泡沫呢?首先,政府应当加大改善企业投资环境的力度,引入更多的500强企业投资和增加消费需求等措施,促进企业实体经济的发展;同时,积极开发、探索新的利润增长点,使实体经济资金流回到实体经济。其次,通过实施针对性的货币紧缩政策,严格限制房地产开发商的信贷,以及第二套、第三套购房者的信贷,挤压信贷资金带来的商品房市场的泡沫。最后,加大社会保障性住房建设和廉租屋建设,保证充足的供给,需求的减少必然带来商品房价格的降低。
兴建保障性住房一样能够刺激GDP
保障性住房和商品房的价格差异较大,并不是意味着对经济增长的贡献存在较大差异,兴建保障性住房一样能够刺激GDP的增长。因为保障性住房的开发投入以及对其他行业的经济拉动作用是一样的,保障性住房的开发成本降低主要是土地取得成本的降低。土地出让收入属于政府财政收入,政府财政收入增加,但如果政府无法将土地出让收入用于改善城镇居民的居住环境,必然增加城镇居民的居住成本,并且带来巨大的浪费,从而并未真正刺激GDP增长。因此,降低保障性住房的土地出让成本,加大保障性住房的建设,并不会引起GDP增长的减缓。
政府可以将土地租金较高的城市中心的土地用于商品房用地和工业用地,并适当提高土地出让价格,同时引入更多的投资资金和实体经济资金,促进该土地的价值增值,刺激GDP的增长;对于土地租金较低的偏远地区的土地划为保障性住房建设用地,大幅降低土地出让价格,增加保障性住房的供给数量。同时,加强对保障性住房的管理,真正实现保障性住房承担的社会职能。
(注:本人并不赞同税金来控制房地产的措施,因为,一方面我们还不具备征收房产税、物业税甚至是空置税的条件,如果强制征收,可能会带来经济发展的极大阻碍;另一方面,如果征收的税收不能真正用于改善居住环境等方面,那么只会增加人们的税收负担,但并不能显著抑制投资需求。)