高档住宅限与行

　　十届人大四次会议政府工作报告强调，“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发”。“两会”期间，建设部领导也透露，3月份后将下发文件，限制各地开发高档房地产项目，并将会同监察部对各地实施情况进行效能监察。

　　一时之间，高档住宅开发被推到风口浪尖，成为关注的焦点。

　　如何定义

　　房地产市场中，高档住宅究竟应该如何定义，并没有一个严格的标准。

　　在许多人的印象里，房价只要超过当地大多数人的购买承受能力，就可以视为高档住宅。为了彰显所开发项目的身价，获取更多的利润，许多开发商也愿意给项目披上高档的外衣。各地政府在确定本地普通住宅标准时，更纷纷将每套住宅140平方米左右的建筑面积当作一条分界线。

　　对此，顺驰中国公司总裁汪浩表示，从严格意义上说，只有公寓立项和别墅立项的房地产项目才称得上是高档住宅。但在目前中国的房地产市场上，“高档住宅”是一个很宽泛的概念，社会民众有其不同的判断标准，而国家也有其认定标准。根据目前的市场现状，他们认为“高档住宅”是指单价超出当地商品房均价20%以上，两居室面积在100平方米以上，三居室面积在130平方米以上，规划设计合理，环境好，设备设施品质较高的楼盘。

　　以开发星河湾项目闻名国内的广州宏宇集团副总裁梁上燕女士阐述了自己的看法：“从表面上看，高档住宅价格高，居住群体收入高、社会地位高，属于一种门槛高的住宅。但决定这种现象的却是高档住宅本身具备的三高属性：高品质、高服务、高销售。在任何一个行业，品质决定价值是一条金科玉律。高档住宅也恪守这条游戏规则。地段只是房地产价值的一方面，而在目前中国房地产业远不成熟的情况下，房地产的品质差异很大。有两个因素决定了房地产对于品质的需求，实际上远远高于其他消费领域：其一，使用年限长；其二，要求保值，甚至增值。”

　　她表示，高档住宅的精髓更应该体现在细节、环境、服务、配套等多方面综合的高品质上。品质从来就是体现在细节之中的，追求完美的理想主义姿态，对于高档住宅来说不是奢求而是必须。另外，高档住宅应该有自己的文化内涵，而不是“金玉其外”却“腹中空空”。

　　为何选择

　　一方面是政府限制高档住宅的声音持续响起，普通购房者呼声不断；另一方面却是高档住宅的不断兴建与热销。

　　也许，正应了开发商的一句话：需求决定供给，品质决定价值。

　　梁上燕认为，越来越多的开发商热衷于高档住宅的建设，至少与4个原因有关。

　　首先，高档住宅市场仍然存在很大需求。在中国经济持续稳健增长的大背景下，富裕人群越来越多已经是不争的事实。同时，因为政府出台了一系列宏观调控政策，客观上也让部分开发商更加追求单位土地产出的最大化，走土地精耕细作的路子，开发高档住宅。

　　其次，购房者的思维也在房地产市场的变迁中不断转变。对于很多购房者来说，要求的不再仅仅是有没有房子住，而是住什么样的房子，在哪里住。当他们对房子有了更多关注的时候，品牌效应也就彰显出来。而营造最佳品质的品牌社区，让所有购房人有一种归属感和品质感，是开发商应该追求的东西。

　　再次，对于企业自身来说，当核心竞争力上升为一种品牌竞争时，就具有较大的附加价值，这也是开发商热衷于高档住宅的原因之一。

　　最后，目前高档住宅产品有一个很明显的趋势，便是高端化、国际化，国内企业必须不断树立国际品牌意识。对于房地产来说，取得国际认同也是树立品牌的一个必经之路。

　　汪浩也承认，企业热衷于高档住宅的背后有较为复杂的原因，主要基于以下几点考虑：迎合了购房者提高生活品质的根本需求；高档住宅的利润空间较高；目前中国房地产市场的竞争还不够充分、房地产市场信息不对称；消费者还处在逐步走向成熟的过程。另外，国家对开发“普通商品房”的政策引导和扶持力度还不够，没能从土地、城市规划等源头上遏制住开发商开发高档住宅的冲动。

　　如何限制

　　据不久前公布的《建设部2006年工作要点》透露，调整住房供应结构、完善住房保障体系被列为建设部2006年房地产管理工作的两大重点。建设部今年将进一步指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。“两会”期间，国家发改委副主任朱之鑫在就“十一五”规划纲要回答中外记者提问时，从4个方面讲述了如何调整房地产业的结构问题。

　　第一，优化土地供应结构，合理地确定各类土地的供应比例，加强土地与住房供应的衔接。第二，一定要加快普通商品住宅的建设，特别是要采取综合措施，增加中小型、中低价位的住房供应。第三，要进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。第四，要继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导，特别是要稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。

　　辽宁也在本月初亮明了对高档住宅的态度，计划通过规划、土地、税收三道关口，对全省的高档住宅发展严格加以限制。该省建设厅有关人士表示，只要是销售价格达到当地平均房价1.2倍的商品房，就可以归入高档住宅的范围；规划部门将按照住宅容积率进行规划审批控制；土地管理部门将限制房产开发商将地皮用于高档住宅的建设。今后，辽宁省对销售价格超过当地平均房价20%%的商品房，将在交易环节中加收5%%的税率，通过价格杠杆的作用自动调节高档住宅的比例，达到限制其开发的目的。

　　面对严峻的政策形势，开发商已感受到压力。

　　汪浩说：“随着房价的逐渐走高，房地产市场竞争程度的加剧，高档商品房的销售面临着较大的市场考验。为适应市场的变化，开发商已在自发调节开发思路，通过压缩面积、严控成本、合理定价等手段，来赢得竞争日益激烈的市场。”

　　他表示，政府如果想对高档住宅市场采取行之有效的限制措施，首先应从土地、城市规划、信贷、税收等宏观政策方面，引导房地产企业将开发的重点转向普通商品房；其次，应加大对房地产市场的规范力度，创造一个透明、规范的市场环境；再次，通过盘活存量土地、加强供地节奏调整等手段，保证住宅开发用地的充足供给，由此保证房地产市场的适度竞争。