【 信息发布时间：2006-03-21 阅读次数：】 【我要打印】 【关闭】
改革开放以来，经过短短二十多年，房地产业一跃成为了我国国民经济新的增长点和消费热点。近年来我国房地产业更是以两位数的发展速度增长。2004年全国房地产业投资额和销售额的增长率分别达到29.2％和40％，显示了这一产业的强劲发展势头。同时，房地产开发也越来越受到人们的重视和关注。从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把"双刃剑"，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用；另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成 了严重影响。
从动态和发展的角度看，城市规划和房地产开发是城市发展过程中关系十分密切的两个环节。城市规划为城市的远景发展设计了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，必须借助房地产开发。否则，再好的城市规划，也只能"墙上挂挂"。
但是，在市场经济条件下，房地产开发商与城市规划部门的价值概念毕竟存在着很大的差异，有时甚至完全对立。从总体上看，由于房地产开发风险大，利润丰厚，因此开发商追求的是经济效益最大化，换言之，没有利润或利润很低的开发项目，房地产开发商是不会去投资的；反之，只要有利可图，即使社会效益和环境效益很差，甚至损害城市的整体利益，开发商也会进行投资。而城市规划部门则强调经济、社会、环境效益三者的协调，在三者发生矛盾冲突时，他们通常将社会效益和环境效益放在首位。由于双方的价值观念不同，城市规划部门与房地产开发商经常发生矛盾冲突，而且，矛盾冲突的结果往往是，由于地方政府担心如果损害了开发商的利益，投资项目就会失去，便迫使城市规划部门修改规划方案，以满足房地产开发商的要求。这种做法不但不能发挥引导房地产合理开发的作用，反而成为房地产开发商的工具。
而且，近年来，中国城市化水平每年均以1.4个百分点以上的速度增长，到2002年底中国的城市化水平已达39.01％。无论是学术界还是政府都意识到，中国城市化已经进入全新的快速发展阶段。建设部副部长仇保兴在"2003可持续发展城市化战略国际会议"上指出，当今的中国正处于进一步扩大改革开放的新的发展时期，也是城市化发展的加速时期。郝寿义（2003）在全国区域经济学学科发展研讨会上指出，中国城市化进入快速发展阶段，经济全球化和体制转型的特殊背景赋予了中国城市化一系列特殊性。城市化的快速发展对于相对有限的城市发展所需资源的合理配置提出了更高的要求，同时城市化快速发展将导致大量流动人口进入城市，这对城市规划和房地产开发提出了更为现实的需求。因此，在这种形势下，深入研究城市规划与房地产开发协调发展的内在机制问题，对于促进二者的协调发展具有重要意义。
城市规划对房地产开发作用的内在机制
一般而言，城市规划作为创造和谐城市环境的主要路径之一，它既可加速土地用途向更合理的方向转化，推动城市布局与资源配置的最优化，同时也可作为阻止非合理使用土地的有力手段，引导和规范房地产开发行为，促进房地产市场的理性发展。具体而言，城市规划对房地产开发的作用机制主要体现以下几个方面：
1、城市规划对房地产开发用地性质和用途的影响
不同性质的建设用地，其单位面积所发挥的经济效益是不同的，而投资效益又是房地产开发商所最关注的问题。城市规划根据城市发展方向，划分城市用地功能分区，确定用地性质，如工业用地、居住用地、公建用地、绿地、道路广场用地、仓储用地等。因此，在进行房地产开发的同时，应该按照规划确定的内容和提出的条件，对不同性质的用地确定不同性质的开发用途。房地产开发必须要在城市规划指导下，选择合适的区位进行开发。城市建设用地的性质、位置、用途以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系的影响，都必须接受城市规划的指导，按规划确定的用地性质和用途进行合理的开发利用。只有这样，才能保证城市开发和建设有序、协调、健康地发展。
2、城市规划对房地产开发用地规模的影响
为保持房地产开发的稳步增长，避免城市无节制地向外延伸和提高城市土地的集约利用程度，城市规划确定了城市的发展方向和用地发展规模，这说明每年供房地产开发的土地是有限制的。当土地需求量增加时，可供开发土地的价值就会上升，房地产开发价值也随之提高。因此，合理确定房地产开发的用地规模，不但可以使城市土地价值经常保持在较高的水平，而且还有利于提高城市土地开发的集约利用程度，这一点在城市化快速发展时期尤为重要。由于在城市开发活动中，对不同行业的用地的投资收益是不同的，往往导致房地产开发企业总趋向于收益高的行业进行开发，其结果是利润高的行业用地规模出现膨胀，城市用地结构失衡，规模失控，地价下降。因此，城市规划既要对城市总用地规模进行控制，又要对不同用途的地块确定合理的规模，抑制高收益用地的过度膨胀，制止以高收益挤占低收益用地，保证必要的低收益用地规模，使城市用地结构保持合理的比例，引导房地产合理、有序开发。
3、城市规划对房地产用地开发强度的影响
城市建设用地的开发强度，受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展代理者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1、房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业。另一方面，制度变迁作用。房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。土地与房产是最基本的生产要素之一，又是极为重要而基本的社会财产。改革土地和住房制度，必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。随着房地产业的发展和土地使用制度及住房制度的改革，将有利于推动传统的计划经济向市场经济的制度变迁进程。
2、房地产开发对城市空间结构变迁的影响
城市的用地结构、布局形态、功能分区等是城市空间结构的重要组成部分，都受到城市内部土地利用经济规律的制约与影响，这种无形的力量，对城市空间结构的变迁起着潜在的调节和促进作用。在城市规划的实施过程中，要充分发挥这一市场经济规律的作用，必须重视房地产开发的作用。房地产开发对城市空间结构的影响表现在两方面：一方面是建成区内的空间重构，另一方面是建成区的扩展。随着城市产业结构的调整和升级，工业生产中心开始向第三产业中心发展，对商业用地的需求量增加，而商业用地的区位要求较高，要在城市的中心地段，城市中心的居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化：位于中心区的普通住宅用地逐步转变为商务和高级住宅用地，位于建成区内和边缘的工厂开始转变为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的转变为居住用地，离城区较远的转变为工业用地。不同类型商品房的空间分布不断改变城市用地的分布特征，形成新的城市功能空间结构。在这一过程中，如果从城市规划的角度进行因势利导，则可以在很大程度上实现产业分布、房地产价值和城市合理布局的动态平衡，从而也将进一步提高城市规划的水平。
3、房地产开发对城市更新和拓展的影响
旧城更新与新区开发，是城市规划和建设面临的两大任务，对促进完善城市用地结构、布局形态，两者是同样重要且各有独特的作用。旧城更新规划是城市规划的一个重要组成部分。通过房地产开发，对城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善，是实现城市规划目标的重要路径。随着城市化的快速发展和城市产业结构的调整和升级，我国很多城市中心区的综合功能在衰竭、甚至恶化，不能适应城市新的发展要求，进行旧城更新改造势在必行。在这种情况下，通过房地产开发手段，使原有城区获得一定程度的复兴，为其增加和输入新的活力，促进城市有机整体协调发展，不失为一种理性选择。一方面，可在旧城内进行居住区的综合开发，调整人口、用地分布，完善用地布局结构；另一方面，可对老城区中心进行以更新改造为主的综合性再开发，强化中心区的功能，调整产业分布的用地构成，逐步实现对环境的整治和设施的改造，促进中心地区发展。在加强旧城更新规划建设的同时，也必须重视新区的拓展。新区拓展实质上是城市的一种扩张。通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用，适应了规划对用地布局的要求，为原有城市注入了新的活力。在新区扩展过程中，房地产开发手段的引入是非常重要和有效的。在城市规划指导下，通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证规划的实施、落实。
结语
综上所述，城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益（包括环境效益、社会效益、经济效益等）。城市规划与房地产开发之间既是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，又是后者服从前者，前者兼顾后者的相辅相成的关系。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标，符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施，取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。因此，深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求促进二者协调发展的有效路径具有重要的现实意义。