期房限炒，不能仅靠实名制

    “凭身份证购买，每人仅限1套”。1年多前，南京解放南路的一家楼盘在销售时，对购房人做出了这样的要求。这是在该市房管部门4月1日颁布期房“禁炒令”，要求购房实名制后，该市开发商做出的一项举动。

    2006年2月10日，建设部公布《建设部2006年工作要点》，特别指出要通过“落实”商品房预 销 售合同联机备案和购房实名制来遏制炒房现象。一时引起极大反响，赞成者有之，质疑者亦有之。

　  那么这一在南京实行了两年的限炒举措，目前究竟产生了怎样的效应呢？

    “以前开发商售房有两种操作模式：一是定房号，二是排序号。这两种方式都不需要购房者报姓名，转让也不管。前两年房价快速上涨时，只要花2万块钱买个号，轻松一倒手，就能再赚个几万元，这种买卖有100%的利润，谁都愿意做。炒房行为自然就多了，炒房一多，房价也就上去了。”

    说这番话的是南京网上房地产管理办公室主任谢宁。他解释说，实名制购房制度，主要是指在商品房销售过程中通过限制登记等管理方式，限定预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。2004年3月，为遏制期房炒作行为，南京市房管局发布有关意见，要求开发商采取认购方式销售商品房的，必须采取实名制，未提供有效身份证明者，开发商不得接受认购。这一规定从当年4月1日起生效。
   
    除了在房产权属登记审核工作中严格落实实名制各相关规定外，南京市还施行了期房限转、信息公示的政策，在每月28日定期举办期房退房摇号销售，以原价限转的方式处理开发商手中的退房。“实名制作为限制期房转让的一部分出台后，炒房号的现象明显少了。因为买房要报实名，你买的房，就不能随便转让，而是要等到产权证办理下来后，才能转让。如果购买不到两年就‘炒卖’，成本大增，可以算笔账：3%的物业维修基金 2%的契税 5.5%的营业税。谁还愿意炒？”

    炒房的人已经大为减少，这从近两年来南京房价的逐步平稳，可以窥见一斑。

    不过记者也注意到一个现象，那就是网上房地产上公布的新房退换房换手率排行榜，换手率指的是认购协议撤销、买卖契约撤销中购房人姓名发生变更和认购协议到期自动撤销，从这一榜单上可以看到，部分新盘的退换率明显偏高。

    对此，有业内人士认为，实名制在防止开发商弄虚作假、囤积房源方面作用还有限。比如退换率高的楼盘，很可能就存在开发商签订虚假预售合同的行为。因为开发商撤销预售合同时不征收交易税，没有办理产权证明时也不征收契税，这意味着，即使开发商签订虚假预售合同，也不会有任何损失。开发商便可以找“托儿”，制造热销假象。

    由此看来，实行实名制的同时，限制期房炒作还需对开发商制订更为有效的惩罚举措。房管部门也表示，须有相关的配套举措同步施行，今年他们将在原有基础上继续加强管理，进一步规范开发企业的期房销售行为。还需一提的是，实名制要真正发挥效力，恐怕还离不开建委、税务、工商等相关部门共同监管。

    有关人士还对记者透露，此次建设部下文实行实名制购房，可能是为以后征收遗产税、物业税等做铺垫。