“新政后”镇江楼市走向分析

    在中国“五大经济圈”竞争力比较中，长三角地区已成为引领中国区域经济的龙头。在长三角区域创造的诸多热点中，房地产经济更是炙手可热，犹如太阳黑子释放着巨大的能量。
       
    2004年至2005年6月国家房地产政策层出不穷，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场，在房地产界掀起了一场疾风劲雨。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿始终。房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，取消房贷优惠利率，实行下限管理；3月26日，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》；4月27日，国务院提出了加强房地产市场引导和调控的八点措施；5月11日，建设部、发展和改革委等7部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

宏观经济调控下的镇江房市

       
    （一）行规落实措施到位
       
    1、土地政策。镇江市政府统一规划2005年的土地使用面积，使开发商的土地开发严格限制在宏观调控下，抑制了供给的过分增长与无序性，在一定程度上抑制了房价的持续升温。
       
    2、金融政策。镇江市出台了《关于稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》。今年6月1日后，与房产交易当事人密切相关的，主要有以下几点：
       
    （1）明确了享受优惠政策的对象。这里所说的优惠政策包括信贷、税收等方面。（2）遏制投机性炒房，“炒楼花”已被明确为被禁止的行为。商品房网上销售网上备案管理，加强权属登记管理。（3）开征营业税。（4）贷款政策重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房。
       
    “六一”过后，通过政策的有效调控，房地产市场更趋成熟，更加完善，房地产市场朝着健康有序的方向发展，百姓的房产消费更为理性。镇江的房地产目前已步入健康有序快速发展的轨道；但是也必须看到镇江在长三角经济圈内房价几乎处于谷底。不比上海杭州，单与苏锡常相比也存在着不小的差距。近两年这一差距有所缩小，但依然存在。所以，从宏观来看，房价有上升空间，而下调的可能性不大。
       
    （二）从供应和需求两方面一起抓
       
    首先，商品住宅的供应量保持较快的增速，同时扩大二手房和租赁房的房源。2004年商品住宅竣工面积同比增长2.3%，远低于2003年21%的增速，根据目前仍然旺盛的市场需求，新建商品住宅竣工面积的增长速度不宜低于10%。要严格控制供地，规范土地市场。我们看到房产新政出台后，市区商品房、二手房交易量比去年同期增长了3.75倍，日交易量由平常的50户猛增到300户。这是宏观调控后镇江房市的直接反映。
       
    其次，抑制需求的过热增长，国家的宏观调控政策包括通过金融手段，紧缩“银根”，提高房贷利率，还要控制拆迁抑制需求。保护合理的住房消费，遏制投机性购房。镇江市房地产的发展方向将形成以普通商品房为主导，以经济适用房和廉租房为保障，以高档商品房为补充的住房新型结构，满足不同收入群体的住房要求。

走向分析

       
    （一）需求趋势上升            
       
    近几年来影响需求的主要因素：1、人口增加，人口密度增大（694.3人/平方公里）。2、城市化进程加快，城市建设“一年一变样，三年大变样”的奋斗目标已经顺利实现。3、住宅条件改善，城镇超过30平方米/人，农村是40平方米/人。随着城市化进程的加大，镇江城镇拆迁规模急剧提高。4、收入和消费上涨，镇江城镇居民人均可支配收入已突破万元。近年来镇江人民的消费主要集中在住房、车、教育、旅游等生活消费品方面，需求呈增长型。5、消费预期提高，从温饱奔向小康的老百姓就必然愈来愈重视“住”的问题。随着新房产政策的出台，购房贷款政策的灵活，提高了镇江市民购房的积极性和购买力。随着消费理念的转变，提前消费为市民所接受，加之一些老百姓对房价继续上升的预期也增强了购房需求量。6、房地产投资需求加大，随着拆迁改造，购房目的，据统计主要意向在于居住。
       
    （二）生产能力和产出情况进一步提高
       
    镇江现有的开发公司总数超过了160家，其中外地开发企业占总开发公司总数的1/3，并有继续扩大的趋势。例如浙江国信房产集团、江苏红豆集团等。近几年来，镇江市房地产每年的开工面积在100万平方米左右，这一数字仍在上升。
       
    （三）价格走势
       
    房价持续攀升已成不争的事实。绝对价格的一涨再涨，不是简单意味着该市的房价已突破老百姓购买能力的极限，不是意味着出现了泡沫现象。镇江市物价部门的统计表明，镇江市的房价总体而言是在正常范围。
       
    首先，与邻近城市的房价相比，从绝对价格来看，该市房价总体低于南京和苏、锡、常三市，基本与扬州接近。从价格指数来看，房价的价格指数在苏南五市中排名第四，比无锡略高。其次，从房价与老百姓收入的角度来看，该市的房价也并未超过老百姓购买能力的范围。按照国际惯例，房价收入比以6：1较为合理。就镇江市而言，从镇江本地房价和收入水平衡量，收入房价之比为1：7左右，处于长三角1：8正常水准之下，所以这样目前镇江市的房价收入比还是在百姓购买能力之内的。从房价规律来看，镇江的房价在长三角地区非常便宜，即便考虑到收入水平较低的因素，房子也是比较便宜的，如丹徒新区仅仅距离市中心9公里，环境非常优美，房价仅仅1600-2000元。
       
    镇江目前的大规模拆迁和基础建设，必然会造成刚性的需求，更重要的是，从镇江城市整体来观察，尚存在大片的平房，这都是城市改造的潜在拆迁量，而拆迁购房，向来是促进房市的生力军。 
       
    综合以上因素，镇江的住房价格仍有上行空间，但速度会有下降，最终房价会处于一种稳定状态。
       
    （四）镇江楼市发展前景
       
    1、加息的利剑将影响高端客户更对开发商形成压迫
       
    加息几乎是一道利剑，不仅大大提高开发成本，而且使融资更加困难。而加息对高端客户的负面影响，会使得一些开发商加快项目开发节奏，争取在新一轮加息前变现。这也是许多楼盘加快开盘步伐的重要原因之一。
       
    2、土地供应量加大加快卖方市场向买方市场转换
       
    至2004年底，镇江市出让经营性用地共6095亩，05年供应在5300亩，虽然05年低于04年，但从土地到住宅有一种迟到效应，05年的楼市供应是04年土地供应的基本结果。综合宏观调控，05年镇江楼市的更加平稳将成为大势，买房人将拥有更多的选择空间。
       
    3、拆迁量决定着楼市价格的总体趋向
　　
    前两年至今年年初镇江楼市的“井喷”现象，主要原因之一，是大规模的拆迁。05年拆迁能不能再次达到百万或接近百万，举足轻重。根据市政府有关权威部门透露，05年的拆迁计划在80-90万平方米之间。由于供应量的加大和拆迁总量的偏小，2005年镇江楼市总体价格将呈现一种滞胀局面。
       
    4、新的房产政策的影响
       
    对高端物业炒房影响最大：2005年6月1日后，对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足两年即转手交易的行为加大税收调控度。按照新规定，如果非普通住房在超过两年后进行转让，将对其差额征收营业税。现在大多数投资者购买高端物业都是进行中、长期的投资，在新的房产政策出台后，高段物业投资少了，需求自然就减少，房价也会回归平稳。
 
    （作者单位：镇江市建筑设计研究院）