某小区基础部分设计阶段造价控制

（2）某小区基础部分设计阶段造价控制

苏州达仁建设工程咨询有限公司   赵庆龙  周国平

一、工程概况

苏州某小区住宅工程，总建筑面积近6万平方米。地下汽车库建筑面积约9600m2。上部建筑主要由6幢高层住宅组成。高层住宅采用剪力墙结构体系；项目预计总投资额为4亿元。

二、设计阶段造价控制难点

单位面积用钢量和混凝土用量已经成为建设方最为关注的第一指标，一般也是房产公司评定设计施工图优劣的指标，限额设计也就是钢筋和砼含量指标，无法量化到具体造价指标，包知一些大型地产集团如万科、金地等。一般认为造价控制就是专挑毛病和卡着规范边缘走等等，少钢筋和砼，其实不然，如果是卡着规范边缘走，专拣钢筋，那么该造价控制人员是不合格的。如果为专拣钢筋做优化，那是最低级任何结构设计人员都能办到的。但事实上有时钢筋、砼含量少，但设计造价反而高，综合效益差，这是一般人无法理解的。

本项目实施过程中，根据初步基础方案，经过类似工程对比分析，我们认为工程造价高，施工不方便，工期长，建议设计上优化。业主认为要改设计，但原设计院认为钢筋和砼含量指标，已达到设计合同要求，且在同行业中应是领先的，无法优化。业主请其他设计院对现设计进行优化，但对操作过程中，发现其他设计院有明显不足点：

1. 大院任务多，对设计优化这类收费不高的小活看不上，不愿意做，或不组织强有力的技术力量。

2. 出于自我保护的考虑，设计院的专家不肯提有价值的意见，不愿意帮助其他院提高设计水平。

3. 为避免得罪同行，专家不愿意提尖锐的意见，不肯指出他人的错误。

4.设计院无法突破自身固有的缺陷，提供的意见价值有限。

5. 事后优化，设计院不一定全部接受优化的建议；

6、设计院对造价控制方面薄弱，成本控制意识不强，没有专人进行设计概算、预算。设计人员本身对工程造价的专业知识较差；

因此设计阶段请专业设计院人员进行钢筋和砼含量进行设计优化，控制造价，显然达不到业主需要的目标。

三、在本工程中基础部分设计优化主要考虑的问题

经过前面设计院接触，业主对设计院优化已无信心，通过和我们沟通，认为在这方面我们接触的较早，委托们们进行综合造价控制。我们根据项目特点，通过实际工程的反复比较和试验，以及大量数据的分析论证，提出了全新的经济设计理念，提出不以钢筋和砼量作为考核指标，按项目利润率、工程造价、施工方便性、质量、工期等综合考虑。

1、对建筑方案在满足基本规划要求的前提下，重点关注地下停车库的布局，柱网选择，车流导向，车库标高等各方面做最优化选择，做到地下停车库停车效率最高。

2、结构布置举行专家论证，对设计院提供的方案进行专家论证，做多方案比较，多方案探讨，有利于项目整体提高抗震性能，找出结构选型合理，符合建筑方案要求，造价经济的结构方案，作为实施方案；

3、对提出的不同方案在初步设计阶段即进行设计概算，为结构选型提供强有力的经济指标分析。为选择结构型式做技术支持。

4、实施构件优化，征对构件配筋、构件尺寸多方案进行比选；

5、不同的基础方案，少则相差几十万，多则相差几百万。

四、本工程基础部分结构优化实例：（建筑方案已优化后）

本工程所有房子基础原设计为独立承台，承台间用地梁相连见下图：

可以看出设计院在设计本基础时，还是经过充分考虑的。大部分设计为三桩承台、两桩承台，承台高度1000，止水板厚度300，配筋为￠12@150上下双向;地梁断面为300*1000，采用400管桩，桩长29m.在跟设计沟通过程中，设计认为此方案总体砼含量、钢筋含量比其他方案优。

经我公司分析后认为，此方案有以下不足：

1、承台、地梁较多，土方开挖多采用人工或小挖机施工工效慢，造价高；

2、工期较长。主要节点施工工序为：大面积土方开挖→承台挖土→承台砖胎膜施工→承台粉刷→砖胎膜外侧回填土→防水施工→承台钢筋→防水板钢筋→浇筑砼。此方案中占用时间最长的为承台土方开挖和砖胎膜施工。

3、两桩、三桩承台部分桩承载力没有用足，存在富余。如设计计算要求承台下需要2.1根桩，但施工时必须施工3根桩才能满足要求。造成桩基的浪费；

4、在承台内防水施工难度高，防水施工质量难以得到保证；防水展开面积较大；

经过我公司与业主沟通，取得业主支持后，建议设计单位采用整板基础如下图所示：

整板板厚为h=800，配筋为￠18@150上下双向;采用400管桩，桩长改为18m，桩基础按照剪力墙的位置在墙下布桩，大大减少了桩承载力的富余情况。同时避免了独立承台的几项缺点。

1、土方开挖速度快，整体开挖，人工修整。避免了承台内人工挖土的情况；

2、大大缩短了施工工期。施工过程中取消了砖胎膜的砌筑和砖胎膜内侧防水；

3、桩承载力得到充分利用；

4、防水施工方便，防水质量高，防水细部少；

5、打桩时避免了穿过难打的砂层，避免引孔，施工速度快。

6、避免了承台时因桩偏位需加大承台等签证。

经综合测算优化后方案，砼、钢筋含量稍有提高，但后者更优，为了对两个方案的主要经济指标进行比较，我们进行了如下测算：

某住宅基础设计方案主要经济指标比较

综合测算造价减少24万多元，工期可以节省30天，对整个小区来说基础部分可以节约成本350多万元。施工更方便，质量更优，综合优势非常明显。

五、设计优化需要注意的问题。

1、工程师要有综合素质，不但懂造价，而且要懂设计。从事优化设计的人员应具备建筑专业的综合知识，要将设计和造价结合在一起考虑。要在施工方案阶段就介入，了解设计师的意图。

要有丰富的从业经验，根据各个设计院，各个开发公司的设计图纸，进行总结、提炼。在相同之处找不同，博采众家之长，找出最优方案。

2、优化设计人员要有良好的心态和沟通能力。设计成果是设计院工程师辛勤劳动的结果，是设计人员呕心沥血的作品，肯定有他的道理和理念。优化人员在感到方案不妥或优化余地时，一定先要吃透原设计的精神，不能一棍子打死，完全推翻原方案。

尺有所短，寸有所长。不同的人对同一问题的看法、理解有着他自己的视点。只有充分理解原设计意图，才能与原设计者进行沟通，并能最大程度的应用原来的设计参数和好的设计理念。

3、优化设计必须得到建设单位的强烈支持。实际上，优化结果能否被采纳，最主要的因素就是建设单位的态度。建设单位的考虑因素较多，建筑方案要受到规划条件的限制，设计修改要受到总工期的控制，优化所带来的成本节约与提前开工所带来的资金成本比价等都决定着建设方对优化设计的态度。因此，设计优化越是提前介入，越能体现优化的价值。建设单位越能早一点接收设计优化的理念，设计优化越能对总体造价起到更大的影响。

4、设计优化要有一个团队，团队中专业配套齐全，人员分工明确。要有建筑结构、安装、造价人员。提出的新的方案和理念，要在满足基本的建筑、结构要求的前提下，选择经济上合理的方案。在设计阶段，对不同的方案要进行经济指标测算，提供判断合理方案的依据。

综上所述，通过设计优化来控制工程造价是一个系统的工程。要正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节，同时正确处理咨询公司、建设单位、设计单位之间的关系是决定优化成败的前提。要逐步将事后控制为主转变为事前控制为主，才是设计优化的目的。