浅谈造价工程师如何做好投资估算
【 信息发布时间：2008-09-29 阅读次数：】
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投资估算是项目决策的重要依据之一,在整个项目投资决策过程中,首先要对项目建设中工程造价部分进行估算,在此基础上研究项目是否建设。投资估算要保证必要的准确性，如果误差太大，必将导致决策的失误。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。
笔者主持编制了某住宅小区的可行性研究报告（含投资估算），该住宅小区是市武进区某镇为响应社会主义新农村建设的需要，按照高起点、现代化的要求，体现出超前性、科学性及示范性，以人性化的设计准则，汲取国内外先进的设计理念，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，具有一定导向性的新模式的高档住宅小区。小区占地面积184.4亩，总建筑面积23.7万平方米，其中住宅面积19.02万平方米，沿街商业楼面积2.39万平方米，地下车库面积2.25万平方米，总户数1578套。小区住宅以小高层(9～11层)、高层(14～16层)为主，户型有160m2大户、120m2中户、80m2小户三种。小区配套建设公共服务用房及地下停车库，沿街配套建设商铺。下面就如何做好投资估算谈几点粗浅认识：
一、投资估算的三个阶段
投资估算工作随投资决策过程深入的程度不同相应分成三个阶段，各阶段所具备的条件和掌握的资料不同，其投资估算的准确度不同，因而每个阶段投资估算所起的作用也不同。
1．投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算：该阶段工作比较粗略，投资额的估计一般是通过与已建类似项目的对比得来的，因而投资估算的误差率可在±30%左右。此阶段的投资估算是作为领导部门审批项目建议书、初步选择项目的主要依据之一，对初步可行性研究及投资估算起指导作用。
2．初步可行性研究阶段的投资估算：该阶段是介于投资机会研究和详细可行性研究之间的中间阶段，投资估算的误差率在±20%左右。
3．详细可行性研究阶段的投资估算：随着阶段的不断发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，因此该阶段研究内容更为详尽，其投资估算的误差率应控制在±10%以内。
二、投资估算的内容
建设项目投资估算包括固定资产投资估算和铺底流动资金估算。固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用（不含流动资金）、预备费、建设期贷款利息。而该住宅小区主要是以建筑安装工程费为主，工程其他费用主要有土地及拆迁安置费、建设单位管理费、勘察设计费、招标代理费、工程咨询费、工程监理费、施工图审查费、安全生产监督费、城市基础设施配套费、人防建设费、白蚁防治费、教育地方附加费、散装水泥专项基金、墙改基金、规划服务费、城建档案费、工程保险费、房屋所有权登记费、产权登记测绘费、测量放线费、地形图费、环评费、垃圾处理费、污水处理费、水增容费、电增容费等27项，依据武进区政府《关于安置房建设中规费征收有关问题协调会议纪要》的有关精神，部分费用可以缓交或免交，以减轻有关资金的压力。
三、投资估算的方法
投资估算的方法有很多，而对于房屋、建筑物等投资估算，最常用的是指标估算法，以元/m2表示。根据这些投资估算指标，乘以所需的面积，就可以求出相应的土建工程、给排水工程、照明工程、暖通工程、变配电工程等单位工程的投资。在此基础上可汇总成某一单项工程的投资，另外再估算工程建设其他费用及预备费，即求得所需的投资。该住宅小区投资估算采用的就是这种方法。
四、投资估算编制的注意点
在编制投资估算时，应根据国家有关规定，参考投资主管部门或地区颁布的估算指标，结合本工程的具体情况进行。同时，在编制时需注意两个方面：一方面套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时，应加以必要的换算或调整；另一方面使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点，能正确反映其设计参数。估算指标的正确制订对于提高投资估算的准确度，对建设项目的合理评估，正确决策具有不可估量的作用。
五、估算指标的确定
由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标，它不但要反映实施阶段的静态投资，还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资，以投资估算指标为依据编制的投资估算，包含项目建设的全部投资额，这就要求投资估算指标比其他各种计价定额具有更大的综合性和概括性。
在确定投资估算指标时，成立专业齐全的编制小组，选择经验丰富的造价工程师任组长，带领其他咨询人员，共同制订一个包括编制原则、编制内容、指标的层次、项目划分等内容的编制方案，并按以下三个阶段进行工作：
1.收集整理资料阶段。收集整理已建或在建的，符合现行技术政策和技术发展方向、有可能重复采用的，有代表性的工程设计施工图、标准设计及相应的竣工结算或施工图预算资料，同时对调查收集到的资料按占投资比重的大小，相互关联的多少进行分析整理。在做该住宅小区估算指标时，采集了可以利用或参照的资料，有戚区某镇安置房、新北区某新村安置房，武进某小区安置房、某开发公司商品房、新区某镇的安置房等各种房型、不同作用的有关指标信息。
2.平衡调整阶段。对于收集的资料来源不同，虽经过一定的分析整理，但难免会由于设计方案、建设条件和建设时间上的差异带来某些影响，使数据失准，因而必须对有关资料进行综合平衡调整。将收集到的资料进行分析，考虑到该住宅小区建在武进区某镇，对武进的权重比例取大些进行综合评定。又考虑到投资者的设计意图是倾向于上海的有关设计，因而又对上海的有关资料进行收集平衡。
3.测算审查阶段。通过对以上资料的平衡调整，初步确定了该住宅小区的估算指标，然后通过组织有关专业人员予以全面审查，在同一价格条件下进行比较，检验其偏离程度是否在允许偏差的范围内，如偏差过大，则查找原因，进行修正，直到满足条件后进行定稿，最终得出了该住宅小区的估算指标：高层住宅1130元/m2，多层住宅650元/m2，商业用房1350元/m2，地下车库2350元/m2。将这些估算指标乘以相应的面积，然后以此为基数确定其他有关费用，相加后即得到该项目的投资估算总额为46000多万元，作为可行性研究报告中资金筹措的依据，更是项目经济评价的依据。
该住宅小区的估算指标得到了委托方的充分认可，并给委托方进行有效控制设计方案、推行限额设计起了较大的作用，最终使得施工图预算与投资估算相差为6.5%。
(常州武晋工程造价咨询有限公司强文健)