日本房地产泡沫经济的教训

中国房地产及住宅研究会常务副会长　包宗华

　　房地产泡沫经济的产生1992年，日本劳动省《每月勤劳统计调查》发表了日本的房地产泡沫经济资料。从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14％以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。这30年里，六大城市的国民生产总值上升17.4倍，每年增长6～10％，虽然增长速度也很快，但与地价和房地产价格的持续高涨相比，形成了惊人的差距，从而成为世所公认的房地产泡沫经济。

　　在这30年里，日本地价每年涨幅都超过10％，但每年高低并不一样。其中涨得更快的有3次。第一次，1961年前后以工业用地地价上涨为带头，最高的年涨幅为53.2％；第二次，1973年以日本前首相田中角荣发表“日本列岛改造论”为起因，以住宅用地价格更快地上涨为主，最高的年涨幅为37.8％；第三次，1985年由于第三产业发展而引发大城市商业用地价格带头上涨，最高的年涨幅为18％。

　　此前，世界上许多典型的泡沫经济事件，多是其价格在短期内疯狂地上涨几十倍甚至上百倍而形成泡沫经济，然后是这个过高价格维持不了多长时间就像泡沫一样地破灭，最后是价格回落到与原价比较接近的水平。日本的房地产泡沫经济则是另一种模式，它是经过一般性泡沫（专家们认为，连续3年每年价格上涨10％以上就应认定为产生了一般性泡沫）长达30年的积累而形成的。由于这30年里其他物价也有一定幅度的上涨，因而房地产泡沫经济破灭后，地价和房价最高只下降22～46％，并没有回落到与原价比较接近的水平。

　　地价和房价持续高涨的主因

　　一、日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。二、近30年，日本国民生产总值以每年6～10％％的幅度快速增长，广大居民生活水平也不断提高，产生了对土地、住房和其他房地产的旺盛需求，也存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。三、日本政府认为不应干预地价和房地产价格，对投机行为也不实施调控，而且坚持了30年。这是把以上两条可能性转化为现实性的主要原因，也是地价和房地产价格持续高涨30年的主要原因。四、国民经济和居民收入的持续增长，产生了对地价和房地产价格持续高涨的巨大承受力，这是地价和房地产价格连续高涨30年而不破灭的另一个原因。五、房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，与国民经济之间，存在着共荣、共衰的关系。前面讲到这30年里，日本有3次地价上涨得更快的年代，都与当时国民经济有新的大发展密切相连。1960年至1990年，日本国民经济持续繁荣发展，直到1990年才开始走向萧条，房地产泡沫经济也同步破灭。这是房地产泡沫经济持续30年才破灭的第三个原因。

　　房地产泡沫经济破灭并造成巨大危害，使日本政府逐步认识到政府不干预地价和房价是产生这次泡沫经济的主因，因而亡羊补牢，于1990年开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。

　　据日本土地综合研究所2006年公布的1983年至2005年东京圈、大阪圈和名古屋圈的地价分年度变动率显示：从1991年至1993年，以上地区的住宅地价（商业等用地的绝对数与住宅用地不尽相同，但变动幅度相近，故用住宅地价为代表），虽有政府干预，但仍阻挡不住泡沫经济破灭的巨大冲击力而大幅度下降。从1994年开始，政府干预地价的作用开始显现。它雄辩地证明，只要下力气干预就可以平抑地价和房价，只要干预的措施得当，就可以取得平抑地价和房价的显著成绩。

　　房地产泡沫经济造成的危害

　　一、土地和房地产价格上涨高而快，投资可以获取高额利润，造成了资金倾斜和行业结构的畸形，不利于国民经济的平衡发展。

　　二、各企业拥有的房地产固定资产价格不断高涨，摊入成本的折旧费比重不断增大，从而增大产品成本并提高价格，既不利于国内人民的消费，也不利于国际市场的竞争。

　　三、土地和房价不断高涨，造成广大工薪阶层“买房难”，也租不起市内昂贵的住房。许多居民只能到远郊区去租房或买房，每天要花相当多的时间乘车上下班。城市中心地区的高地价和房价使得许多居民迁出，造成城市中心地区原有的社会结构解体。

　　四、大大提高了城市基础设施的费用。根据日本野村综合研究所提供的资料，日本东京都上世纪80年代进行道路建设，购买土地的费用平均占总造价的43.3％％。几个特殊地段，如东京都千代田区长田町环状2号线、港区三田放射21号线竟惊人地超过90％％。

　　五、地价和房价连续30年高涨，使人们形成地价和房价永远不会下降的预期，被称之为“土地神活”或“房地产神话”，并成为不合理地刺激购买需求和刺激价格持续上涨的因素。

　　六、地价和房价不断高涨产生的“高额利润”，使大量社会财富向房地产开发、经营者和拥有者集中，造成社会财富分配新的不公平，扩大了贫富差别，产生了促进“两极分化”的恶劣作用。

　　七、这次日本泡沫经济（含房地产泡沫经济）的深度和广度特别巨大，破灭后造成了长达15年的萧条期，对日本国民经济产生了巨大危害。

　　房地产泡沫经济的启示

　　一、日本的房地产泡沫经济由一般性泡沫积累而形成，已得到世界经济学界的广泛认可和重视。近一段时期，有些西方国家的地价和房价以每年7％％～10％％甚至更高的幅度持续上涨，许多外国专家著文指出，这些国家正在积累一般性泡沫，如不及时进行调控，终有一天会形成房地产泡沫经济。这一意见适用于我国，值得重视。

　　二、日本地价和房地产价格连年高涨的两条可能性，一是人多地少，土地紧缺；二是因国民经济和人民生活持续发展和提高，对土地和住房不断地提出新的需求。这两条可能性我国都存在，我们必须高度警惕。

　　三、日本形成房地产泡沫经济的主因是政府不干预地价和房价。前些年，我国也不干预和调控地价和房价，已经出现了有的城市房价上涨过快和有的城市房价过高的突出问题，既造成了中低收入者买房难，也在产生着促进“资金倾斜”和“两极分化”的恶劣作用。因此，要认真汲取日本的教训，加强调控和干预。

　　四、在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价及房价稳定。我国这几年稳定房价的效果还不尽如人意，只要提高认识，加大调控力度和采取切实有效的措施，一定能把稳定房价的要求落到实处。